Subarriendo ilegal: qué hacer si te lo hacen

Si sospechas de un subarriendo ilegal y no sabes qué hacer, lo primero es entender que descubrir que tu inquilino realquila la vivienda sin tu permiso es un incumplimiento serio del contrato, pero se resuelve por la vía civil y no como una ocupación penal. En esta guía te explicamos por qué ocurre esto, cómo reunir pruebas y qué acciones tienes como propietario.

Qué es un subarriendo ilegal

Hablamos de subarriendo ilegal cuando la persona a la que alquilaste la vivienda (tu inquilino, con un contrato en vigor) cede el uso de la casa a un tercero a cambio de dinero, sin tu autorización. Es una situación cada vez más común y adopta varias formas:

• Realquilar la vivienda completa a otras personas mientras el inquilino titular ya no vive allí.
• Subarrendar por habitaciones, metiendo a varios ocupantes que pagan al inquilino sin que tú lo sepas.
• Uso turístico, publicando la vivienda en plataformas de alquiler por días o por temporadas.

En todos estos casos el problema de fondo es el mismo: tu inquilino subarrienda sin permiso y obtiene un beneficio con un inmueble que no es suyo, saltándose las condiciones que firmasteis.

Por qué es un asunto civil y no ocupación penal

Es importante situar bien el caso. Cuando existe un contrato de alquiler en vigor, quien vive dentro no es un ocupante ilegal en sentido penal. Ni es allanamiento de morada (que es entrar en el domicilio habitual de otra persona) ni es usurpación (ocupar una vivienda vacía o una segunda residencia). Aquí hay una relación contractual previa entre tú y el arrendatario.

El subarriendo no consentido es, jurídicamente, un incumplimiento del contrato de arrendamiento. La normativa de arrendamientos urbanos permite subarrendar solo de forma parcial y con el consentimiento escrito del arrendador; realquilar sin autorización rompe esa regla. Por eso el camino no es una denuncia penal por ocupación, sino una acción civil: normalmente la resolución del contrato y el desahucio del inquilino incumplidor.

Entender esta diferencia evita perder tiempo y dinero en la vía equivocada. Si tienes dudas sobre cómo encaja exactamente tu situación, puedes empezar por el diagnóstico para orientarte antes de dar ningún paso.

Subarriendo ilegal: qué hacer para probarlo

La clave de estos casos está en la prueba. Necesitas acreditar que hay un tercero usando la vivienda a cambio de dinero y sin tu consentimiento. Algunas vías habituales para reunir indicios:

• Anuncios y capturas de pantalla de la vivienda publicada en portales de alquiler o plataformas turísticas, con fotos reconocibles del inmueble.
• Comunicaciones con el inquilino (mensajes, correos, WhatsApp) donde admita que hay otras personas o que ha realquilado.
• Testimonios de vecinos o del administrador de la comunidad sobre entradas y salidas constantes, cambios frecuentes de personas o quejas por uso turístico.
• Padrón o buzón con nombres distintos a los del contrato, o llegada de correspondencia a nombre de terceros.
• Recibos o transferencias que evidencien que un tercero paga por vivir allí.

Cuanta más documentación fechada y verificable reúnas, más sólida será tu posición. Conviene no destruir ni alterar nada y guardar copias ordenadas de todo.

Qué acciones tienes como propietario

Frente a un subarriendo ilegal, el propietario tiene un recorrido bastante definido. Estos son los pasos habituales, siempre de forma orientativa:

1. Requerimiento formal al inquilino. El primer paso suele ser un requerimiento fehaciente (por ejemplo, burofax) advirtiendo del incumplimiento y exigiendo que cese el subarriendo. Este documento deja constancia de que conocías la situación y actuaste.
2. Intento de solución. A veces basta con el requerimiento para que el inquilino regularice o abandone la vivienda. Cualquier acuerdo conviene dejarlo por escrito.
3. Demanda de resolución del contrato y desahucio. Si no cesa el incumplimiento, la vía es acudir a los tribunales para resolver el contrato por incumplimiento y solicitar el desalojo, además de reclamar posibles daños y cantidades.

Los plazos dependen mucho del juzgado y de las circunstancias del caso: pueden llevar desde semanas a varios meses. Por eso es recomendable valorar el asunto con un abogado antes de mover ficha, para elegir la estrategia y la prueba adecuadas.

Lo que no debes hacer bajo ningún concepto

Aunque la frustración sea comprensible, actuar por tu cuenta puede convertirte a ti en infractor. Nunca debes cambiar la cerradura con personas dentro, cortar el agua, la luz o el gas, entrar por la fuerza, amenazar a los ocupantes ni contratar a terceros para echar a nadie. Esas conductas pueden constituir coacciones u otros delitos y arruinar tu posición ante el juez. El desalojo debe hacerse siempre por la vía legal.

Prevenir el subarriendo no consentido

Para futuros contratos, algunas cláusulas y hábitos reducen el riesgo:

• Incluir una cláusula clara que prohíba el subarriendo total o parcial sin consentimiento escrito, y que lo configure como causa de resolución.
• Prohibir expresamente el uso turístico de la vivienda.
• Hacer seguimiento razonable del inmueble y mantener trato con la comunidad de vecinos.

Preguntas frecuentes

¿El subarriendo ilegal es un delito de ocupación?

No. Como existe un contrato de alquiler en vigor, no se trata de allanamiento ni de usurpación. Es un incumplimiento contractual que se resuelve por la vía civil, normalmente con la resolución del contrato y el desahucio del inquilino.

¿Puedo echar yo mismo a las personas que ha metido mi inquilino?

No debes hacerlo por tu cuenta. Cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar por la fuerza puede constituir coacciones u otros delitos. El desalojo tiene que tramitarse ante los tribunales.

¿Qué pruebas necesito para actuar contra el subarriendo?

Conviene acreditar que un tercero usa la vivienda a cambio de dinero sin tu permiso: anuncios en plataformas, mensajes del inquilino, testimonios de vecinos, correspondencia a nombres distintos o justificantes de pago. Cuanta más prueba fechada, mejor.

¿Cuánto tarda en resolverse?

Depende del juzgado y del caso concreto. Puede llevar desde varias semanas a algunos meses. Un abogado podrá darte una estimación realista una vez valore tu situación y la documentación disponible.

Si estás en esta situación, además de reunir pruebas puedes consultar más contenidos relacionados en la sección de inquilinos e impago y, sobre todo, contrastar tu caso con un profesional.

Este contenido tiene carácter orientativo e informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso presenta particularidades, por lo que antes de emprender cualquier acción conviene valorar tu situación concreta con un profesional especializado.